نوشته ای به قلم پرشیا اطیابی، کارشناس املاک در تورنتو

بازدید:1908

در این نوشتار که به قلم پرشیا اطیابی کارشناس املاک در تورنتو نوشته شده است با موضوعاتی که باید در هنگام خرید یک بیزینس در نظر گرفت آشنا خواهید شد.

بیزینس می تواند یک شرکت تولیدی یا خدماتی، رستوران، مطب، یا کسب و کاری در یکی از صدها زمینه تجاری و تولیدی دیگر باشد. در هنگام خرید یک کسب و کار همواره سه سوال اساسی وجود دارد که باید به آنها توجه نمود آیا این بیزینس به اندازه کافی سودآور است؟ آیا بهای تعیین شده برای این کسب و کار با سود آوری آن متناسب است؟ آیا این بیزینس درآمد کافی ایجاد خواهد کرد؟

این سوالات و نگرانی ها کاملا به جا بوده و برای رفع آنها راهکارهای موثر و عملی وجود دارد. در حقیقت تنها یک سوال اساسی برای خرید یک بیزینس وجود دارد : برای خرید یک کسب و کار چه مدارکی را باید درخواست و بررسی کنیم؟ در این نوشته سعی بر این است که موارد مهمی که در هنگام خرید یک کسب و کار باید مد نظر خریداران قرار گیرند بیان شوند.

نخستین نکته ای که باید مورد توجه خریدار قرار گیرد این است که آیا تنها سهام (Shares) و یا دارایی (Assets) یک بیزینس مورد خریداری قرار می‌گیرد؟ مسئولیت‌ها و ضمانت‌های خریدار در هر مورد متفاوت است. معمولا بیزینس ها جدای از ملک و دارایی مربوطه به فروش گذاشته می‌شوند ولی ممکن است گاهی به همراه ملک و دارایی فروخته شوند.

در صورت خرید دارایی، خریدار مسوول و مالک تمامی بدهی های فعلی و درامدها و بدهی های آتی خواهد بود. اما در صورت خرید سهام، خریدار تمام دارایی‌ها و بدهکاریهای بیزینس را تقبل می‌کند. وی همچنین استفاده از نام شرکت، کپی رایت، اجاره مکان، ملک و سایر مایملک را داراست مگر اینکه در قرارداد خرید به نحوه دیگری قید شده باشد. در هر دو مورد مسائل پیچیده مالیاتی وجود دارد و مشاور املاک فروشنده باید اطمینان حاصل کند که خریدار و فروشنده با حسابدار خود مشورت های لازم را انجام دهند.

بر اساس قوانینReal Estate And Business Brokers Act 2002-REBBA 2002 خریدار قبل از عقد هر گونه قرارداد خرید باید مدارک زیر را از فروشنده دریافت و بررسی کند:

● صورت حساب سود و زیان برای ۱۲ ماه گذشته و یا از زمان خرید کسب و کار توسط فروشنده فعلی اگر مدت مالکیت کوتاهتر از یکسال می‌باشد.

● صورت حساب دارایی ها و بدهی ها

● لیست اقلام و تجهیزات منقول و غیرمنقولی که شامل فروش نمی‌شود.

موارد 1 و 2 در صورتی که خریدار سند امضا شده مبنی بر دریافت مدارک ذیل را از فروشنده دریافت کند ضروری نمی باشد.

● شرایط و محدودیت های کنونی مالکیت توسط فروشنده فعلی

● شرایط مربوط به اجاره دادن ملک اجاره‌ای (sublet)

● صورتحساب بدهی های بیزینس

● سند مکتوب مبنی بر اینکه دفاتر مالی موجود نیست و یا قبلا به خریدار تحویل داده شده و یا فروشنده مایل به تحویل آنها نمی باشد.

اگر اسناد و دفاتر مالی بیزینس به هر دلیل به خریدار تحویل داده نشود فروشنده موظف است یک سند مکتوب رسمی (under oath) تهیه کرده و موارد زیر را در آن قید نمایند و قبل از عقد قرارداد فروش به خریدار تحویل دهد:

● هویت مالک کسب و کار

● آیا محل کسب و کار تحت تملک است یا اجاره ای است؟

● آیا بخشی از مکان کسب و کار به فرد دیگری اجاره داده شده است (sublet) ؟

● سندی مکتوب مبنی بر اینکه اسناد و دفاتر مالی شرکت قبلا به خریدار تحویل داده شده، یا موجود نیست و یا فروشنده مایل به تحویل آن نیست.

خریدار پس از مرور مدارک فوق ممکن است توافق کند که بیزینس را بدون دریافت دفاتر مالی خریداری کرده و این توافق را در سند مربوطه ثبت نماید. ارزش کسب و کاری که دفاتر و اسناد مالی منظم ندارد و یا به هر دلیل آنها را در اختیار خریدار نمی گذارد تحت تاثیر این امر قرار می‌گیرد. موارد فوق حداقل مدارک مورد نیاز بر طبق قوانین REBBA 2002 است.

لازم به ذکر است که یک مشاور املاک مطلع مدارک متعددی را بر اساس شرایط بیزینس درخواست و مورد بررسی قرار میدهدو تنها به حداقل مدارک بسنده نخواهد کرد. از جمله میتوان به موارد زیر اشاره کرد:

● برگه مفاصحه حساب (balance sheet )برای ۳ تا ۵ سال گذشته

● صورت حساب سود و زیان

● لیست اموال منقول و غیرمنقولی که شامل فروش می‌شود و آنهایی که شامل فروش نمی‌شوند

● اجاره نامه و یا قرارداد لیز و مفاد آن که می‌تواند روی قیمت بیزینس یا کسب و کار تاثیر قطعی بگذارد.

● کپی قرارداد فرنچایز و مفاد و شرایط آن

●کپی لایسنس های تجاری مانند لایسنس فروش مشروبات الکلی و این مهم که آیا قابل انتقال به خریدار جدید هستند یا خیر

سایر اسناد مانند:

● کپی لیز تجهیزات و دستگاهها همراه با شرایط و محدودیت های مربوطه

● کپی قراردادهای تجاری که بر قیمت کسب و کار تأثیر می گذارند و یا قابل انتقال به خریدار میباشند مانند قراردادهای استخدامی

● اسناد مربوط به لایسنس ها و قرارداد های فرانچایز، عکس های بیزینس از داخل و خارج ساختمان که دستگاهها و تجهیزات در آنها نشان داده شده باشند.

●گزارش‌ های رسمی تعیین قیمت بیزینس (appraisals)

●کپی فایل های مالیاتی (tax returns)

نگارنده این نوشتار میتواند پاسخگوی سوالات شما در زمینه خرید کسب و کار در کانادا باشد.